Кредит под залог квартиры
Обеспечение всегда повышает шансы на одобрение, однако в последнее время критерии, согласно которым можно взять кредит под залог квартиры, стали более жесткими. В этой статье мы подробно рассмотрим особенности такого кредитования, в том числе требования к клиентам и залоговой недвижимости, условия предоставления и возврата заемных средств.
Условия кредитования
В случае, если вы закладываете квартиру, имущество остается в вашей собственности, однако на время кредитования – т.е. в течение действия кредитного договора до момента полного погашения кредита – вы не имеете права продавать, дарить, обменивать, разменивать заложенную недвижимость. Рассмотрим основные условия предоставления кредита в банках при наличии залоговой недвижимости:
- Лимит по сумме обычно составляет 50-60% от рыночной стоимости квартиры. Так максимальная сумма, которую вы сможете взять, зависит от того, в какую стоимость будет оценена недвижимость.
- Срок кредитования при условии заложенной квартиры может составлять до 10-15 лет.
- Процентные ставки могут быть ниже на 0,5-1,5%, чем по потребительским займам, в среднем составляют от 13,5-14,5% и зависят от индивидуальных условий кредитования. Так, например, ставки могут начинаться с 16% годовых, но при наличии положительной кредитной истории и/или поручителей снижаться до 10% годовых.
Помимо этого, банки предъявляют определенные требования к заемщикам и объекту, который заявитель хочет предоставить в залог. Далее рассмотрим более подробно эти моменты.
Требования к заемщику
При предоставлении залога требования к клиенту стандартные. Возможно, банк закроет глаза на некоторые моменты, которые не позволят взять кредит в случае отсутствия обеспечения, но в целом важно, чтобы заемщик соответствовал основным критериям:
- Наличие российского гражданства.
- Возраст от 21 года и до 65 лет на момент погашения.
- Постоянная регистрация в регионе РФ не менее 6 месяцев.
- Наличие стабильного дохода, позволяющего погасить займ. Ежемесячный платеж не должен превышать 40-50% ежемесячного дохода. В некоторых банках существует минимальный лимит зарплаты или иного дохода – такой лимит может составлять, например, 10 000 или 15 000 рублей и т.д.
- Трудовой стаж обычно должен быть не менее 6 месяцев на последнем месте работы и не менее 1 года – общий.
- Желательно наличие положительной кредитной истории, но возможно банк даст вам кредит под залог квартиры с плохой кредитной историей, если есть, например, поручители.
Требования к недвижимости
- Недвижимость, которую вы планируете предоставить в качестве залога, не должна быть единственным жильем — раньше у банков таких требований не было, и этот фактор не учитывался.
- Заемщик должен быть единственным собственником квартиры и желательно, чтобы в ней никто больше не был прописан, иначе вам будет необходимо письменное согласие других собственников или тех, кто в ней прописан. В таком случае получить одобрение банка сложнее.
- Квартира не должна нуждаться в капитальном ремонте — у вас не примут объект в аварийном состоянии.
- Желательно, чтобы квартира располагалась в черте города – в целом это не обязательное условие, но это влияет на стоимость и ликвидность объекта.
- В квартире должны быть необходимые коммуникации и соответствующие условия для проживания.
- Закладываемое имущество не должно иметь обременения.
Кроме того, обязательно страхование имущества, находящегося в залоге, от повреждения, а заемщика — от потери дееспособности и трудоспособности, прекращения права собственности и других страховых случаев.
Оценка объекта
Заемщик также обязан произвести оценку имущества за свой счет – вы можете найти компанию/специалиста самостоятельно или обратиться по рекомендации банка. Процедура заключается в том, что оценщик приедет на объект, обследует его, произведет необходимые замеры и составляет документ, где будет указана рыночная стоимость квартиры.
Оценка стоимости производится на основе анализа рынка недвижимости – т.е. специалист сравнивает цены на аналогичные объекты, а также учитывает общую ситуацию на рынке и берет в расчет дополнительные факторы, которые могут влиять на стоимость.
Эксперт определяет рыночную и ликвидационную цену (это сумма, которую можно получить при продаже объекта в сжатые сроки). Именно на ликвидационную стоимость ориентируются банки, учитывая риск невыплаты по кредиту, и обычно она на 10-20% ниже рыночной – той, на которую, возможно, рассчитывает клиент. В результате вы сможете получить кредит в размере 50-60% от рыночной стоимости, в которую оценил объект эксперт.
Особенности кредитования под залог квартиры
Чаще всего банк выдает сумму, размер которой составляет не более 60%, максимум 70% рыночной стоимости закладываемой недвижимости. Такие оценки связаны с нестабильностью на рынке недвижимости, возможными спадами цен, а также с тем, что для кредитора важно быстро реализовать (продать) объект в случае, если заемщик не вернет займ.
Если вам нужны заемные средства на покупку жилья, любой банк, скорее всего, порекомендует оформить ипотеку. Особенность ипотечного кредитования в том, что приобретаемая недвижимость становится собственностью заемщика и одновременно с этим становится залогом для банка. Если вы не сможете выплатить задолженность, ипотечное жилье перейдет в собственность банка.
Квартиру, находящуюся в черте города, заложить проще, чем загородный объект, поскольку она имеет лучшую ликвидность и более высокий спрос на рынке недвижимости. Таким образом, при непогашенной задолженности у банка более надежная гарантия реализации заложенной собственности и, соответственно, возврата средств.
Далее рассмотрим запреты на заложенную недвижимость. Как уже говорилось, заемщик сохраняет право проживания и пользования имуществом, но есть некоторые запреты, о которых нужно знать:
- повторный залог;
- регистрация новых жильцов без одобрения со стороны банка;
- предоставление недостоверной информации об имуществе;
- долевая продажа недвижимости.
Это краткий список запрещенных манипуляций с заложенным имуществом. Подробные детали сделки, права и обязанности сторон, условия предоставления и возврата займа вы узнаете при оформлении договора. Для проведения процедуры желательно, чтобы у вас был юрист, который разъяснит непонятные пункты и поможет разобраться в нюансах договора. Так у вас будет возможность заключить наиболее выгодную сделку.
В договор залога недвижимости указывается следующие сведения:
- предмет договора;
- стоимость жилья (согласно оценке эксперта);
- сумма ежемесячных платежей согласно кредитному договору и срок исполнения обязательств.
В случае ипотечного кредитования при покупке жилья или строительстве дома цель также должна быть указана в договоре.
Документы на оформление залога
Надо отметить, что оформить кредит под залог квартиры без подтверждения дохода, скорее всего, не удастся. Банку нужны гарантии возврата заемных денег – и для этого необходимо собрать полный пакет документов, в том числе подтверждающих доход и трудовую занятость. Рассмотрим примерный список документов, которые вам нужно будет подготовить при обращении в банк:
- Паспорт заявителя.
- Анкета-заявление.
- Копия трудовой книжки, заверенная работодателем (подписью руководителя и печатью организации).
- Справка о доходах – 2 НДФЛ или по форме банка.
- Документ, свидетельствующий о праве собственности владельца (договор купли-продажи, дарения, права передачи по наследству и т.д.).
- Отчет об оценке предмета залога с указанием параметров, состояния и рыночной стоимости имущества.
- Выписка из ЕГРП о правах на объект недвижимости для подтверждения отсутствия обременений.
- Согласие супруга на заключение сделки или справка о том, что владелец не состоял в браке на момент приобретения жилья.
- В случае, если у вас есть несовершеннолетние дети или другие недееспособные лица, вам также понадобится согласие на заключение договора от органов опеки.
Все копии документов должны быть заверены у нотариуса. Дополнительными гарантиями погашения кредита может быть поручительство. Если у вас есть возможность привлечь поручителей, это повысит ваши шансы на получение заемных средств и позволит увеличить сумму кредита.
В целом процедура оформления кредита включает следующие этапы:
- Рассмотрение предложений – выбор банка.
- Выбор программы кредитования.
- Сбор документов.
- Заключение договора.
- Исполнение обязательств – внесение платежей до полного погашения.
При полном погашении задолженности рекомендуем взять из банка справки о погашении задолженности и снятии обременения с имущества.